경매로 부동산 구입시 수익률이 ?

부동산을 경매로 구입할 때의 수익률은 일반적인 매매보다 높을 가능성이 있지만, 정확한 수익률은 낙찰가, 추가 비용, 임대 수익, 미래 매도가격 등에 따라 달라집니다.

1. 경매 투자 수익률 계산 방법

경매에서의 수익률은 보통 **매매차익(시세차익)**과 **임대수익(운영수익)**을 기준으로 계산합니다.

① 시세차익 기반 수익률 (ROE, Return on Equity)

경매로 부동산을 매입한 후, 되팔 때 기대할 수익률을 계산하는 공식입니다.

수익률 (ROE)=예상 매도가 - 총 투자비용총 투자비용×100\text{수익률 (ROE)} = \frac{\text{예상 매도가 - 총 투자비용}}{\text{총 투자비용}} \times 100수익률 (ROE)=총 투자비용예상 매도가 - 총 투자비용​×100

✔ 예제

• 낙찰가: 2억 원
• 총 투자비용(수리비, 세금, 기타 비용 포함): 2억 2천만 원
• 예상 매도가: 2억 7천만 원
• 수익률: 2.7억−2.2억2.2억×100=22.7%\frac{2.7억 - 2.2억}{2.2억} \times 100 = 22.7\%2.2억2.7억−2.2억​×100=22.7%

📌 TIP: 보통 낙찰가가 시세의 70~80% 이하일 때 수익성이 높다고 판단합니다.

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② 임대 수익률 (Cap Rate, 연간 임대수익률)

경매로 매입한 부동산을 임대하여 운영할 경우, 연 수익률을 계산하는 공식입니다.

임대 수익률=연간 순임대소득 (NOI)총 투자비용×100\text{임대 수익률} = \frac{\text{연간 순임대소득 (NOI)}}{\text{총 투자비용}} \times 100임대 수익률=총 투자비용연간 순임대소득 (NOI)​×100

✔ 예제

• 낙찰가: 2억 원
• 추가비용(세금, 수리비 등): 2천만 원
• 총 투자비용: 2.2억 원
• 월세: 100만 원
• 연 임대수익: 1,200만 원
• 순임대소득 (NOI, 관리비 제외): 1,000만 원
• 수익률: 1,000만2.2억×100=4.5%\frac{1,000만}{2.2억} \times 100 = 4.5\%2.2억1,000만​×100=4.5%

📌 TIP: 일반적으로 임대 수익률 5% 이상이면 양호한 투자로 평가합니다.

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2. 경매 수익률을 높이는 방법

1. 낙찰가를 낮게 잡기 → 감정가 대비 70% 이하에서 낙찰받으면 유리
2. 유찰된 물건을 노리기 → 1~2회 유찰되면 감정가의 60% 이하로도 가능
3. 부동산 상태 점검 후 리모델링 → 저비용으로 가치 상승 가능
4. 전세를 활용한 갭투자 → 전세가율이 높은 지역을 선택하면 초기 투자금 절감 가능
5. 임대수익과 매매차익을 함께 고려 → 단기 매도 vs. 장기 임대 전략 결정

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3. 결론: 경매 수익률은 몇 %면 괜찮은 투자일까?

✅ 단기 매매차익 (시세차익형 투자)

• ROE 15~30% 이상이면 좋은 투자
• 시세 대비 70% 이하에서 낙찰받으면 안전

✅ 임대 수익형 투자 (월세/전세)

• 임대 수익률 5% 이상이면 양호
• 대출을 활용할 경우, 대출 이자보다 높은 수익률 확보 필요

👉 경매로 부동산을 구입할 때는 "낙찰가 + 추가 비용"을 정확히 계산하고, 시세차익과 임대 수익을 고려한 종합적인 수익률 분석이 중요합니다.